La idea de los cruceros residenciales comenzó a finales del siglo XX con el proyecto The World, que se materializó en 2002. En los veintitrés años siguientes, a pesar de que varios aspirantes intentaron entrar al sector, solo otro buque residencial, el Odyssey, ha conseguido comenzar a operar. Esta escasez de oferta real no se debe a falta de intentos: al menos diez proyectos anunciados en el siglo XXI no se han concretado.
Reportaje perteneciente a la revista CruisesNews nº75 – Diciembre 2025
El panorama parecía estar a punto de cambiar con Crescent Seas, una compañía liderada por Russell Galbut, que planeaba entrar en este nicho de mercado a finales de 2026 utilizando el Seven Seas Navigator, que había fletado a largo plazo a Norwegian Cruise Line Holdings, que mantendría la gestión técnica del buque. Crescent Seas había anunciado el flete de un segundo barco, el Insignia, de Oceania Cruises, previsto para finales de 2027, y Galbut tenía ambiciones de agregar más barcos de segunda mano y una nueva construcción para 2033.
Otro proyecto, Ulyssia Residences (una iniciativa de superyate encabezada por veteranos de The World) también parecía estar cerca de firmar este año un contrato de construcción.
Retos y obstáculos
La posibilidad de vivir en el mar despierta el interés y la imaginación de un amplio número de personas; y atrae la atención de los medios, incluso cuando los proyectos no se concretan. Larry Pimentel, uno de los directivos con más experiencia de la industria de cruceros en general, y del mercado de lujo en particular, tras su paso por Cunard, Azamara, o Four Seasons, indicó que el número de intentos fallidos supera ampliamente a los éxitos. Comentó que, a pesar de que muchos conceptos y diseños de buques residenciales resultan atractivos, muy pocos se realizan. Entre los principales obstáculos destaca la falta de conocimiento marítimo por parte de empresas del sector inmobiliario (que han sido casi siempre los principales promotores), la insuficiencia de financiación y la dependencia de preventas, así como la complejidad logística en la gestión de un buque.
Según la revista Real State & Lifestyle, el precio medio de la vivienda de lujo en Estados Unidos en septiembre de 2025 era de alrededor de 1.200.000 dólares, con un incremento anual del 4,8%, mientras que el precio de la vivienda normal sólo creció un 1,8%. Estos precios están respaldados por clientes de alto valor adquisitivo (los mismos que pueden comprar las residencias a flote), que actúan con rapidez, y que utilizan los bienes raíces como refugio frente a la incertidumbre económica. En USA, los precios de viviendas de lujo han superado al resto del mercado, con incrementos acumulados del 11% respecto a septiembre de 2023. Con esta apreciación, es lógico que un inversionista se decante por una residencia terrestre, que por una a flote.
El inventario de viviendas de lujo en USA creció un 7,7% respecto a septiembre de 2024. A pesar de esto, la oferta es limitada. Actualmente hay un 50% menos de propiedades de lujo en venta, respecto hace una década. Por eso la demanda es alta, y los precios se mantienen en alza. Sin embargo, los intentos inconclusos de residencia a flote se suceden sin llegar a materializarse.
Consideraciones financieras y mercado objetivo
Para los compradores, adquirir un apartamento en el mar supone invertir en un activo que se deprecia, al contrario que cualquier propiedad en tierra, ya que los barcos de crucero suelen tener una vida útil de unos 30 años. También deben afrontarse importantes cuotas de mantenimiento, por lo que la compra responde más a un estilo de vida que a una inversión. Por ejemplo, el aislamiento que ofrecían durante la pandemia supuso un incremento geométrico en el número de proyectos. Normalmente estas tentativas apuntan a personas con un patrimonio muy elevado; por ejemplo, los áticos del superyate Ulyssia pueden alcanzar los 60 millones de dólares. En contraste, Villa Vie ofrece opciones más accesibles en un antiguo barco de cruceros reformado en 1993.
Primeros proyectos y ambiciones no cumplidas
A principios de los años 2000, Four Seasons Hotels & Resorts colaboró con el veterano directivo de cruceros Kristian Stensby en el proyecto Ocean Residences, que consistía en un proyecto de nueva construcción en Aker Finnyards, que incluía opciones de condominios. Sin embargo, el proyecto dependía de la financiación externa, y de la venta de 150 millones de dólares en residencias y participaciones fraccionadas, por lo que nunca se realizó.
Desde entonces, se han anunciado numerosos conceptos de barcos residenciales, incluidos Orphalese, Utopia, Blue World Voyages, Magellan, Storylines, Njord de Ocean Residences, Somnio, Life at Sea y Dark Island.
Orígenes del concepto: The World y ResidenSea
El origen de la idea de los cruceros residenciales se remonta a la década de 1990, cuando Knut Kloster Jr. presentó ResidenSea. Inspirado quizás por el inacabado Phoenix World City de su padre, Kloster Jr. anunció varios barcos residenciales. En 1997 Kloster presentó un proyecto de buque residencial de 86.000 TRB, con 286 apartamentos que se iba a construir en el astillero alemán HDW, pero no consiguieron colocar 190 millones de dólares en acciones en la Bolsa de Oslo para construir un buque que costaba 575 millones.
Finalmente, Kloster construyó The World, en los astilleros Fosen Mek de Noruega, tras vender 89 de los 110 apartamentos del buque antes de firmar su contrato de construcción. Con superficies entre 100 y 300 m2, y equipados con cocina, comedor, etc. se vendieron por un total de 228 millones de dólares, con precios entre 2 y 6 millones de dólares. También disponía de 88 suites convencionales que podían ser vendidos por el armador. Tras ser entregado en 2002, The World comenzó a ofrecer viajes alrededor del mundo, con escalas prolongadas, de tal manera que estaba en puerto una media de 250 días al año. Los propietarios tenían que pagar una cuota anual entre 60.000 y 300.000 dólares.
Tras enfrentar dificultades financieras tras los ataques del 11 de septiembre de 2001, que provocó que no fueran vendidas todos los apartamentos; y la tensa convivencia entre residentes y cruceristas convencionales, el barco fue adquirido por los propietarios de apartamentos en agosto de 2003. Estos vendieron los restantes apartamentos y crearon una comunidad que se mantiene hasta la fecha, aunque algunos apartamentos han cambiado de dueño.
The World hoy
En la actualidad, The World sigue siendo el único barco totalmente residencial, con 165 viviendas que van desde estudios hasta unidades de tres habitaciones y tres baños, con una ocupación promedio de 150 a 200 personas. Una reciente reforma llevada a cabo el verano pasado en la factoría de Cádiz de Navantia, valorada en 30 millones de dólares, mejoró la eficiencia de los sistemas técnicos del buque, sus instalaciones ambientales, actualizó sus áreas públicas y renovó algunas residencias. Jessica Hoppe, CEO de The World, destaca su modelo único de propiedad: “Lo que hace que The World sea realmente especial es que va más allá de una experiencia de viaje de lujo: es un hogar, una comunidad global sin igual. No se trata solo de visitar lugares nuevos, sino de forjar vínculos significativos y adoptar un estilo de vida que combina la exploración con un auténtico sentido de pertenencia”.
Tras esta gran carena, The World ha sido renovado para prolongar su vida útil otras dos décadas, y permitir así amortizar la inversión a sus propietarios. El buque permite trabajar a distancia y sigue adaptándose a las preferencias cambiantes de su comunidad. Muchas de las personas propietarias originales permanecen a bordo, aportando experiencia y continuidad, mientras que el servicio personalizado de una tripulación ya veterana garantiza elevados niveles de satisfacción.
Storylines y el Narrative
El Narrative es un proyecto de buque residencial basado en el wellness y en la salud. Debía haber sido encargado en 2021 y estar operativo en 2024. Este buque de más de 250 metros de eslora ofrecerá un completo centro de bienestar de 1.000 m2 con gimnasio, piscina de relajación, saunas infrarrojas e hidroterapia. También ofrecerá clases de fitness en grupo y entrenadores privados, todo diseñado para mantenerte en plena forma.
La clínica médica contará con médicos, enfermeros, farmacéuticos, fisioterapeutas y psicólogos. La tarifa de alojamiento todo incluido del barco cubre revisiones médicas, limpiezas dentales, revisiones de vista y oído, etc. También brindará una farmacia que podrá proporcionar a los residentes medicamentos y suplementos personalizados.
Para ayudar a los residentes a disfrutar de las comodidades del barco, ofrecerá entrenadores personales que diseñarán planes personalizados de fitness, nutrición y estilo de vida adaptados a los objetivos de salud de cada persona.
En el aspecto gastronómico, el Narrative ofrecerá tres dietas, todas conocidas por sus beneficios para prolongar la vida: una vegana; la dieta Pritikin; y la dieta mediterránea.
Otras instalaciones incluidas son una marina a popa, una destilería, un estudio de arte, etc. Se vendió como el buque más ecológico del mercado, ya que usará GNL como combustible, junto con las últimas tecnologías de recuperación de energía.
El Narrative ofrecerá con 547 apartamentos privados completamente equipados, desde una hasta cuatro habitaciones. Los precios de venta oscilaron entre 1 y 8 millones de dólares, con una duración de la propiedad durante la “vida útil de la nave”, que Storylines estima será de unos 60 años. También había una opción más asequible: apartamentos con contratos de arrendamiento de 24 años a partir de 647.000 dólares. Originalmente Storylines esperaba que el Narrative comenzara a navegar en 2023, pero las últimas crónicas hablan ya de 2027, suponiendo que no haya más retrasos.
El Dark Island iba a ser construido a comienzo de la presente década en los astilleros del rio Clyde, en Escocia, y su entrega estaba prevista para 2025. El buque iba a ser operado por la empresa familiar Clydebuilt y ofrecería 236 suites residenciales de 1, 2 o 3 dormitorios, distribuidas en ocho cubiertas, con precios que oscilaban entre 8 y 110 millones de libras esterlinas. Tal como ocurre en The World, cada residencia contaría con su propia cocina, pero el buque también brindaba tres restaurantes basados en la gastronomía escocesa. El Dark Island también ofrecía un spa, un salón de belleza, una piscina de hidroterapia, un centro de fitness, etc.
Ocean Residences y el Njord
El Njord es el proyecto difícil de ubicar, dado que está a medio camino entre un superyate privado, un crucero de lujo y un condominio de primera clase. Descrito como “el mayor yate residencial privado del mundo” y bautizado con el nombre del dios nórdico del mar, Ocean Residences Development anunció por primera vez el proyecto en 2020. En ese momento, sus promotores compartieron un diseño de buque compuesto por 117 residencias privadas de entre 140 y 840 m2, que costarían entre 8,5 y 70 millones de dólares. También se comentó que el buque estaría terminado en 2026, aunque hasta la fecha no se ha firmado contrato alguno.
Todas las residencias a bordo del barco estarán diseñadas tratando de imitar al máximo una casa tradicional, con 15 disposiciones disponibles. Para añadir todavía más diversidad a la oferta residencial, los promotores recurrieron a un grupo de interioristas y arquitectos para que den su impronta a algunas de las residencias a bordo.
La singularidad del Njord es la investigación científica y la responsabilidad medioambiental. El buque estará equipado con una amplia colección de instalaciones oceanográficas, como un laboratorio oceanográfico húmedo y seco, un centro de datos en la nube de gran capacidad, ecosondas multi haz, un sistema de muestreo de aire y agua, y dos minisubmarinos, entre otros recursos.
Sus promotores lo vendían como un “superyate neutro en carbono”. El Njord debía haber sido construido por Meyer Werft; y estaría propulsado por motores diésel alimentados por GNL, baterías, y sistemas de recuperación del calor a bordo.
Somnio
El Somnio, es un buque similar al Njord, aunque de menor tamaño. Fue anunciado en el verano de 2021 por Erik Bredhe; albergará, si se construye, 39 apartamentos, disponibles para “compradores de élite”. El buque “encarna la nueva era de la vida en un yate, que combina la propiedad con la comunidad, la privacidad con la intimidad”.
El Somnio también fue promovido como el “superyate más grande del mundo”, que ofrecerá 39 apartamentos de lujo que costarán más de 9,5 millones de euros cada uno.
El buque fue diseñado por Winch Design en asociación con Tillberg Design, y su objetivo es combinar “lo mejor de un super yate, con todos los servicios y comodidades de los mejores hoteles cinco estrellas”, incluyendo una bodega de 10.000 botellas, restaurantes y bares, además de un ”beach club” para deportes acuáticos. Sus residentes tendrán acceso a servicio médicos y de bienestar de vanguardia.
El buque tendrá seis cubiertas, su construcción costará alrededor de 600 millones de dólares y será encargada al astillero noruego Vard. El Somnio estará equipado de un casco preparado para navegar en el hielo, por lo que podrá ofrecer hasta una expedición en la Antártida.
Villa Vie Odyssey
El único proyecto exitoso hasta la fecha es Villa Vie Residences, una empresa emergente, que comercializa un barco denominado Odyssey, que navegó muchos años como buque de cruceros para Fred Olsen como Braemar, antes de ser convertido en barco residencial en septiembre de 2024.
El Odyssey, lleva actualmente un año de su viaje inaugural alrededor del mundo. Su fundador y director general, Mikael Petterson, buscaba crear una comunidad vital asequible, con camarotes desde 129.999 dólares para las cabinas interiores y cuotas mensuales desde 1.999 dólares por persona (ocupación doble). Las suites superiores alcanzan hasta 439.999 dólares, con cuotas mensuales mayores. Un camarote exterior de rango medio se ofrece por 169.999 dólares.
Petterson, con experiencia financiera en Prestige Cruise Holdings y Royal Caribbean, inicialmente colaboró con Miray Cruises en Life at Sea antes de fundar su propio proyecto en 2023. Villa Vie adquirió el Braemar, de 24.344 TRB, (construido en 1993 como Crown Odyssey en Valencia) a Fred. Olsen Cruise Lines. Fue remodelado a su nuevo rol de barco residencial en Harland & Wolff, Belfast. Allí sufrió un notable retraso, dilatando el inicio de operaciones de mayo a octubre de 2024. El Odyssey comenzó entonces una vuelta al mundo de 3,5 años de duración, visitando 425 destinos en 147 países, con un máximo de 650 residentes. Hay mucha flexibilidad a la hora de disfrutar de las residencias: alquilar por segmentos del crucero vuelta al mundo, comprar acceso de por vida o hacerse con programas de propiedad por temporadas, etc.
Las instalaciones a bordo incluyen salones, bares, eventos sociales, conferencias, centro de negocios, oficinas privadas, wifi por satélite Starlink, gimnasio, spa, clases de bienestar, biblioteca y espectáculos nocturnos. Hay un comedor principal, el buffet Palms Cafe y dos restaurantes de especialidad con costo adicional: uno de fusión francesa y otro estilo steak house de EE.UU. La operación marítima está a cargo de Anglo-Eastern, con Reliable Maritime Solutions como superintendente técnico.
Otro proyecto basado en reformar un buque de crucero existente fue Blue World Voyages, anunciado en 2019. El concepto era hibrido, con 40 residencias en dos cubiertas independientes; y el resto camarotes convencionales (200 dobles y 25 individuales). Debía entrar en servicio en 2021 brindando cruceros de siete noches por el Mediterráneo. Su banderín de enganche era la actividad deportiva: ofrecía golf, buceo, kayaking, etc, incluyendo una cubierta completa dedicada a Spa, y otra a gimnasio y fitness. Otro proyecto fallido, Orphalese, también ofrecía un concepto hibrido.
Ulyssia Residences: una visión de superyate
Ulyssia es un proyecto de super yate residencial liderado por Frank Binder, con un equipo directivo experimentado en super yates y cruceros de lujo. El propio Frank Binder lo presentó en el Mallorca County Club de Santa Ponsa en octubre de 2024. El proyecto cuenta con un espacio reservado en los astilleros Meyer Werft, aprovechando la experiencia que ganó este astillero en anteriores tentativas residenciales, como Njord. La disposición general y el proyecto básico es obra del afamado ingeniero finlandés Espen Øino.
Ulyssia será un buque residencial de 320 metros de eslora, 34 metros de manga, 7,5 metros de calado y 99.600 TRB, con 133 residencias de una a seis habitaciones, y precios desde 10 millones de euros. Cada residencia ofrece enormes terrazas privadas e interiores personalizables de una selección de diseñadores de renombre internacional, entre los que destacan el mismísimo Lenny Kravitz. Además, dispondrá 22 suites para invitados. Es decir, tendrá un tamaño similar al de los grandes cruceros que están actualmente navegando. Está previsto que su casco sea de acero y las superestructuras de aluminio. Los residentes, cuyas cuotas anuales oscilarán entre el 3% y el 4% del precio de compra, disfrutarán de residencias de superficies comprendidas entre 113 m2, las más pequeñas, hasta los 982 m2 de las más grandes.
Las áreas de ocio incluyen canchas de pádel, un teatro, un estudio de arte e incluso instalaciones educativas para jóvenes. Nuevamente se ofrecen unas instalaciones notables de salud y bienestar, operadas por Chenot de Suiza, como banderín de enganche. Además, brindará programas educativos, múltiples salones, restaurantes, piscinas cubiertas y al aire libre, instalaciones deportivas, club náutico y centro de buceo, un mercado gourmet, y una bodega. Se planean actividades filantrópicas y de conservación medioambiental, y el proyecto busca crear una comunidad diversa y orientada a valores.
Para su propulsión se utilizará el sistema de energía tecnológicamente más avanzado y sostenible disponible. Su construcción debía haberse iniciado en 2025, para su entrega en el 2029, pero no se firmó el contrato.
Si se firma un contrato definitivo, comenzarán los trabajos de diseño, y la entrega se prevé para 2029.
Crescent Seas: ambición y decepción posterior
Crescent Seas, dirigido por Russell Galbut, fue considerado por Larry Pimentel como el proyecto más prometedor gracias a su experiencia mixta en bienes raíces y cruceros. Galbut, ex director general de Crescent Heights y ex presidente de NCLH, planeaba transformar el Seven Seas Navigator y el Insignia en barcos residenciales, junto con un nuevo buque previsto para 2033.
Fundada en 1989, Crescent Heights es la principal empresa de bienes raíces urbanos de Estados Unidos. Está especializada en el desarrollo y la gestión de edificios de uso mixto arquitectónicamente distintivos en las principales ciudades norteamericanas. Con más de tres décadas de experiencia, Crescent Heights gestiona íntegramente sus propiedades y ha recibido numerosos premios a la excelencia a lo largo de los años. La empresa destaca por identificar mercados inmobiliarios emergentes, anticipar los ciclos de mercado, prever cambios en los estilos de vida y las tendencias de diseño, y ser pionera en la creación e implementación de productos innovadores.
A medida que más profesionales e incluso personas jubiladas adoptan un estilo de vida nómada, los barcos residenciales inevitablemente serán más populares
Por ejemplo, Crescent Heights fue la primera promotora en crear una marca residencial nacional en Estados Unidos (NEMA), y la primera en ofrecer residencias de lujo en alquiler en rascacielos con servicios hoteleros en Los Ángeles (Ten Thousand). Ofrece desde micro apartamentos de diseño, a espaciosas residencias emblemáticas con extensos paquetes de servicios.
Dentro de esta estrategia de innovación, Crescent tenía la ambición de incrementar su oferta con buques residenciales. A tal efecto, diseñó su salto a las residencias a flote. Su estrategia inicial era fletar y remodelar barcos de crucero existentes ya veteranos (inicialmente el Seven Seas Navigator y el Insignia), reduciendo el número de camarotes para crear apartamentos más grandes y lujosos, con precios desde 750.000 hasta 10 millones de dólares, más cuotas anuales que incluían una amplia gama de servicios.
El Seven Seas Navigator, de 28.800 TRB, sería entregado en octubre de 2026 y comenzaría si nueva vida como barco residencial en diciembre de ese año, tras una remodelación de más de 50 millones de dólares que incluía la reducción de las 248 suites del barco a 210, con un precio de venta de entre 750.000 y 8 millones de dólares.
Crescent había anunciado planes ambiciosos, prometiendo cinco barcos en los próximos cinco años. En abril pasado también anunció el fletamento del Insignia, de 30.000 TRB, con entrega en noviembre de 2027 tras una remodelación que debía incluir una reducción de 333 a 290 camarotes. Posteriormente, esos 290 camarotes serían vendidos como apartamentos a flote con precios entre 650.000 y 10 millones de dólares.
Las ventas se iniciaron en primavera en Miami, atrayendo mucho interés en los seis meses transcurridos desde su lanzamiento por parte de particulares de todo el mundo. Sin embargo, tras hablar con posibles compradores, quedó claro que la demanda se centraba en residencias más grandes y personalizables, algo muy complicado de lograr reformando un buque de cruceros existente. Para Crescent Seas estos meses de venta les ayudó a validar el mercado y a comprender mejor las necesidades de los compradores, que buscaban más espacio, flexibilidad y participación en el diseño.
Así, Crescent Seas ocho meses después de anunciar sus planes, anuló los contratos de fletamento a largo plazo de los dos barcos de NCLH y optó por centrarse en la nueva construcción, que bautizó como Ocean.
El objetivo inicial de varios proyectos residenciales es crear una verdadera comunidad en el mar para aquellos que quieren disfrutar de la calidad de vida en un super yate, pero sin la carga de gestionar un propio yate
Este nuevo buque tendrá 55.000 TRB con cerca de 20.000 m2 de espacio a bordo repartidos en 300 apartamentos personalizables. Las personas que habían hecho depósitos para los barcos fletados recibirán un reembolso completo, y prioridad en el nuevo proyecto que, al tratarse de un barco más grande y personalizable, permitirá reducir los costos de mantenimiento a cada inquilino gracias a las economías de escala, aun a costa de un mayor coste inicial.
Otros proyectos destacados
Mientras que los cruceristas adinerados buscan aventuras auténticas e inmersivas, los compradores de residencias también buscan algo que eleve su estilo de vida.
Las nuevas tendencias inmobiliarias seguirán estas tendencias de viajes. Con la tecnología que permite a más personas trabajar a distancia, ¿por qué no tener una casa con todos los servicios y fuera de lo común a flote? ¿o por qué no rotar el domicilio entre varias residencias de una misma marca hotelera? Para muchos esta será la próxima evolución. Con el auge de los cruceros de lujo de alta gama, varias compañías hoteleras siguen buscando capitalizar el interés por los cruceros para ampliar su oferta de cruceros residenciales.
En la primavera de 2025 Four Seasons anunció que obtuvo financiación para construir el Four Seasons II en Fincantieri, cuya entrega está prevista para 2027. Este segundo mega yate contará con una docena de unidades residenciales. Accor, que impulsa el proyecto Orient Express de veleros de super lujo, también puede seguir esta tendencia.
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